¿QUÉ ES UNA CLÁUSULA SUELO?

Seguramente alguna vez Vd. ha escuchado eso de “tengo una CLÁUSULA SUELO en mi hipoteca…” o “voy a reclamar al banco que me quite el SUELO de la hipoteca”. Probablemente ya sabrá lo que es… pero aún hay personas que no lo saben… o que creen que lo saben pero no lo han entendido muy bien. No se preocupe, yo soy abogado y la primera vez que lo escuché hace unos 8 años, no sabía lo que era. No es materia de ninguna asignatura de la carrera, no lo había escuchado nunca. Es una especie de “invención” de los bancos que durante bastante tiempo sólo ellos sabían que existía… y aunque estaba ahí, era algo así como “invisible”.

Voy a intentar explicarlo de la forma más llana posible.

Cuando una persona va a comprarse un piso, una casa, una cochera, un apartamento… tiene dos opciones. O pagar lo que cuesta el inmueble en dinero “efectivo”, cosa harto improbable o… pedir el dinero prestado al Banco.

Sin embargo, el banco no presta ese dinero “por que sí”… Vd. se lo va a devolver todos los meses  pagando religiosamente algo llamado “CUOTA HIPOTECARIA” que es un dinero que sale de su bolsillo y que está compuesto por dos conceptos: la AMORTIZACIÓN DEL CAPITAL y los INTERESES….

Esos “INTERESES” son unas cantidades que todos los meses el banco cobra por haberle prestado el dinero. Por ejemplo, el banco  presta 100.000 € pero se le devuelven 120.000 €. Los 100.000 € es el “CAPITAL” que ha prestado el banco para comprar su inmueble… y los 20.000 más, es dinero que Vd. le paga al banco por prestarle ese dinero o “INTERESES”.

Hasta ahí todo claro. La cuestión se complica cuando hay que calcular cómo se pagan esos INTERESES.

Los bancos, para calcular el dinero que se le paga en concepto de “INTERÉS”  utilizan normalmente otros dos conceptos. Por un lado está algo llamado “DIFERENCIAL” y por otro “EURIBOR”.

El “EURIBOR” es un “índice de referencia”, pero para entenderlo mejor es, sencillamente, una cantidad. Esa “cantidad” es en realidad el porcentaje que se cobran unos bancos a otros por prestarse dinero. Si el “EURIBOR” está en  el 2 % por ejemplo, pues a esa cifra se suma otra cantidad llamada “DIFERENCIAL” que es en realidad un interés fijo que  cobra el banco por haber prestado el dinero.

Así, el INTERÉS que Vd. le paga al banco por prestarle el dinero para comprar su vivienda será la suma del DIFERENCIAL más el EURIBOR. Si el banco dice que el diferencial es 2% y el Euribor el día que le prestan el dinero está en 2,3 pues el tipo de interés que pagará será la suma de ese 2% (diferencial) + 2,3 % (Euribor), en total 4,3 %…

INTERÉS = DIFERENCIAL (fijo) + EURIBOR (variable)

Que el EURIBOR baja al 2%  y toca revisión de INTERESES… pues el nuevo INTERÉS será el 2% (diferencial o interés fijo o que no se mueve nunca) más el nuevo valor del EURIBOR, en total un 4%. Pero ¿y si el EURIBOR bajara mucho? Pues entonces aparece la  famosa “CLAUSULA SUELO”.

CLÁUSULA SUELO = Interés “minimo” que cobra el banco

El Banco, en la Escritura de Hipoteca, de manera “camuflada” y a buen seguro sin que nadie le hubiera explicado nada el día que la firmó, decía en uno de sus muchos párrafos y cláusulas que aunque el INTERÉS (diferencial + euribor) bajara mucho, Vd. siempre iba a pagar un INTERÉS del 2,5 o  del 3% o  del 4%…

Es decir, imagine que Vd. compró su piso en enero de 2.009. Si en ese mes el “EURIBOR” estaba en el 3% y su banco le aplicó un DIFERENCIAL del 1 %, en total, el interés a pagar sería del 4 %. Pero si un buen día el EURIBOR empezó a bajar porque  los bancos se prestaban dinero cobrándose entre ellos menos dinero Vd. debería haberse beneficiado de esa rebaja… sin embargo no fue así.

¿Por qué? Si el EURIBOR había bajado ¿por qué no bajaba mi hipoteca? Pues porque el banco le estaba aplicando la famosa “CLÁUSULA SUELO” que decía que aunque el EURIBOR bajara mucho Vd. siempre iba a pagar un 3% o un 4% (dependiendo del banco), de manera que en lugar de pagar la suma de su DIFERENCIAL (un 1% por ejemplo) más el valor del EURIBOR (un 0,5% por ejemplo), en total un 1,5%… Vd. debía pagar el 3% (CLÁUSULA SUELO)

Seguramente su hipoteca tiene una CLÁUSULA SUELO que le obliga a pagar el 2,5% o el 3% o más INTERÉS, pero como el Euribor ha bajado muchísimo y su DIFERENCIAL está en 1 o 2% Vd. sigue pagando el MÍNIMO que establece el banco y eso, supone a veces un par de cientos de euros más todos los meses.

Los Juzgados dicen que eso no puede ser, que es “ilegal” y que los bancos han jugado con ventaja y por tanto deben eliminar las “CLÁUSULAS SUELO” de las hipotecas y devolver el dinero que han cobrado de más con sus correspondientes intereses.

Si Vd. tiene cláusula suelo aún está a tiempo de reclamar su anulación y la devolución de todo lo indebidamente cobrado.

Javier Vilavert. Abogado