LA FISCALIDAD DE LAS JUNTAS DE COMPENSACIÓN. GUÍA PARA PROPIETARIOS

En el desarrollo de un Plan Parcial o cualquier actuación de transformación urbanística, la constitución de una Junta de Compensación marca el paso decisivo de la planificación a la ejecución.

Sin embargo, más allá de los retos técnicos, la fiscalidad es una de las grandes preocupaciones para los propietarios incluidos en una unidad de ejecución.

Entender cómo tributan estas entidades y qué impacto tienen en la tesorería del desarrollo es vital, especialmente tras la entrada en vigor de la LISTA (Ley 7/2021) y su Reglamento General. A continuación, desgranamos los aspectos fiscales clave que todo propietario debe conocer.

1. La Naturaleza Jurídica: La base de la tributación

Para comprender los impuestos, primero debemos definir al sujeto. Según el artículo 103 de la LISTA y el artículo 220 del Reglamento, la Junta de Compensación es un ente corporativo de Derecho Público con personalidad jurídica propia.

Su característica fiscal fundamental es su naturaleza fiduciaria. La Junta actúa como gestora de los terrenos: los propietarios aportan sus fincas originales, la Junta las gestiona y urbaniza, y posteriormente adjudica las parcelas resultantes.

No hay una transmisión de dominio real en sentido económico (compraventa), sino una administración para transformar el suelo rústico o urbano no consolidado en solares edificables.

2. El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): El gran protagonista

El IVA es el impuesto que genera mayor complejidad y movimiento de flujos de caja en el seno de una Junta de Compensación. A efectos de este impuesto, la Junta tiene la condición de empresario o profesional, lo que implica una mecánica de IVA Soportado e IVA Repercutido.

El IVA que soporta la Junta (Gastos)

Para llevar a cabo su labor, la Junta debe contratar multitud de servicios y suministros. Todos estos proveedores, al ser profesionales o empresas, están obligados a repercutir IVA en sus facturas, convirtiéndose en un IVA soportado para la Junta. Entre los gastos más habituales sujetos a IVA encontramos:

• Honorarios Profesionales: Los servicios de los equipos redactores (Abogados y Arquitectos) encargados de los Proyectos de Reparcelación y Urbanización, así como la Dirección Facultativa de las obras.

  
  

• Gastos Jurídicos y Registrales: Las facturas de Notaría (por escrituras de constitución, reparcelación, etc.) y del Registro de la Propiedad.

  
  

• Obras de Urbanización: Es la partida más elevada. Las certificaciones de obra que emite la empresa constructora llevan aparejado su correspondiente IVA.

  
  

• Gastos de Administración: A menudo olvidados, pero recurrentes. Incluyen el envío de burofaxes a los comuneros (para convocatorias de Asambleas o reclamación de cuotas), material de oficina, y la compra o licencias de programas informáticos necesarios para la gestión.

  
  

Nota importante: Generalmente, la monetización del aprovechamiento lucrativo (el pago en dinero al Ayuntamiento sustitutorio de la cesión de suelo del 10%) no lleva IVA, al tratarse de una prestación patrimonial de carácter público y no una entrega de bienes sujeta al impuesto en el tráfico mercantil habitual.

La mecánica de Repercusión (El juego de suma cero)

Aquí radica la clave de la gestión: la Junta de Compensación actúa como un intermediario necesario.

IVA Soportado: La Junta paga las facturas a la constructora y técnicos con IVA (generalmente al 21%).

IVA Repercutido: Dado que la Junta está prestando un servicio de urbanización a los propietarios, está obligada a repercutir IVA en las cuotas o derramas que gira a los comuneros. La Junta, por tanto, deduce el IVA que soporta de la constructora, del arquitecto del abogado y lo compensa con el IVA que cobra a los propietarios.

El objetivo es la neutralidad fiscal para la Junta. Para el propietario empresario (promotor), ese IVA que le repercute la Junta será deducible. Para el propietario particular (consumidor final), ese IVA supondrá un mayor coste de la urbanización, ya que no podrá deducirlo.

El Flujo de Caja: Es vital que la Junta coordine los tiempos. Debe cobrar las derramas (con su IVA) antes o al mismo tiempo que debe pagar a la constructora, para no sufrir tensiones de tesorería derivadas del ingreso del impuesto en la Hacienda Pública.

3. Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD)

En este ámbito, la normativa urbanística ofrece un marco de protección fiscal para facilitar la gestión. El Reglamento General de la LISTA, en su artículo 222.8 (en concordancia con el art. 166), establece que:

"Las transmisiones de terrenos que se realicen entre los miembros de la Junta de Compensación con ocasión del desarrollo del sistema de ejecución gozarán de las exenciones y, en su caso, bonificaciones fiscales previstas en la legislación aplicable." 

Esto implica en la práctica:

• Aportación de fincas: La aportación inicial de los terrenos a la Junta está exenta de ITP.

  
  

• Adjudicación de parcelas: La adjudicación final de los solares a los propietarios originales, en proporción a sus derechos, también goza de exenciones al aplicarse el principio de subrogación real.

• Actos Jurídicos Documentados (AJD): Si bien las operaciones societarias están exentas, la formalización de la escritura de Reparcelación y su inscripción sí pueden devengar AJD (cuota gradual), aunque existen bonificaciones específicas dependiendo de la comunidad autónoma y el tipo de actuación (VPO, etc.).

  
  

4. El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos (Plusvalía Municipal)

Una de las dudas más frecuentes de los propietarios es: ¿Tengo que pagar la Plusvalía Municipal al aportar mi terreno a la Junta?

La respuesta es NO. La aportación de los terrenos a la Junta de Compensación y la posterior adjudicación de los solares resultantes no constituyen una transmisión que devengue el IIVTNU. El impuesto se encuentra diferido.

El hecho imponible solo se producirá cuando el propietario, una vez recibida su parcela urbanizada, decida transmitirla a un tercero (venderla, donarla, etc.). En ese momento, se calculará el periodo de generación del incremento de valor desde la adquisición original del terreno rústico/bruto hasta la venta final.

5. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

Durante el desarrollo de la actuación, el titular catastral sigue siendo el propietario, no la Junta (salvo disposición específica fiduciaria en catastro, que es rara). Por tanto, el IBI lo siguen pagando los propietarios.

No obstante, es crucial revisar la ponencia de valores. Cuando el suelo pasa de rústico a urbanizable o está en proceso de urbanización, su valor catastral cambia.

Es importante vigilar que el Ayuntamiento no gire recibos de IBI urbano consolidado antes de que las obras de urbanización hayan finalizado efectivamente, existiendo jurisprudencia que permite tributar como rústico mientras no se complete la urbanización.

5. El Impuesto sobre Sociedades (IS)

Aunque las Juntas de Compensación actúan con carácter fiduciario (administrando bienes de terceros), tienen personalidad jurídica propia, lo que las convierte en sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades.

No obstante, su fiscalidad en este tributo tiene matices importantes. Dado que su objeto social no es mercantil (no buscan obtener beneficio, sino transformar el suelo), su base imponible suele tender a la neutralidad. Generalmente, los ingresos que recibe la Junta (las cuotas o derramas de los propietarios) se equiparan a los gastos deducibles (ejecución de obras y servicios), por lo que no suele generarse un "beneficio" contable sujeto a tributación.

Sin embargo, hay que prestar especial atención si la Junta obtiene ingresos atípicos, como intereses financieros, o si patrimonializa terrenos y posteriormente los enajena obteniendo una ganancia patrimonial. En estos casos, sí podría generarse una cuota a pagar.

6. IRPF: La Junta como retenedora

Como hemos visto, la Junta de Compensación tiene personalidad jurídica propia. Esto significa que, cuando contrata servicios profesionales (Abogados, Arquitectos, Ingenieros, etc.), adquiere las mismas obligaciones que una empresa convencional.

No basta con pagar la factura del profesional. La Junta está obligada a practicar la retención del IRPF (generalmente el 15%) sobre la base imponible de la factura.

Esto implica dos obligaciones formales ineludibles para la Junta:

1. Ingresar las retenciones (Modelo 111): Trimestralmente (o mensualmente en grandes Juntas), debe ingresar ese dinero retenido en la Hacienda Pública.

   
   

2. Resumen Anual (Modelo 190): Informar anualmente de lo pagado y retenido a cada profesional.

   
   

El error a evitar: Un fallo común en Juntas gestionadas de forma "casera" es pagar el total de la factura al profesional sin descontar la retención.

Esto convierte a la Junta en responsable solidaria de esa deuda tributaria frente a Hacienda, pudiendo acarrear sanciones por dejar de ingresar cantidades a cuenta.

Conclusión

La gestión fiscal de una Junta de Compensación es un engranaje complejo que requiere una contabilidad rigurosa y una planificación experta.

El manejo de los tiempos en el IVA (soportado y solicitado a devolución) es vital para la salud financiera de la urbanización, pues inyecta liquidez para afrontar otros pagos no sujetos al impuesto.

Del mismo modo, conocer el alcance de las exenciones en ITP y el diferimiento de la Plusvalía Municipal otorga seguridad jurídica a los propietarios, evitando costes innecesarios.

En definitiva, una correcta estrategia fiscal no es solo una obligación formal, sino una herramienta indispensable para la viabilidad económica del desarrollo urbanístico.

Javier Vilavert Pérez.

Abogado Urbanista